Immobilier de caractère, Besançon

Vendre un appartement ancien à Besançon

À Besançon, le caractère se trouve d'abord dans les appartements anciens. Pierre de Chailluz, parquets, moulures, hauteurs sous plafond, fenêtres sur le Doubs ou sur la citadelle : ce sont ces détails, plus que la surface, qui font la valeur d'un appartement et décident son acquéreur.

Dans la Boucle, à Battant, aux Chaprais ou à Rivotte, deux appartements de même surface peuvent ne pas valoir du tout la même chose. Voici comment j'aborde leur vente.

Ce qui fait la valeur d'un appartement ancien

• L'immeuble : sa façade, son escalier, sa cour, son époque. Un hôtel particulier du XVIIIe siècle ou un bel immeuble bourgeois n'attirent pas le même public qu'un immeuble ancien sans caractère.
• L'étage et la lumière : dans les rues étroites du centre, l'étage et l'orientation changent tout. Un étage élevé et lumineux fait souvent oublier l'absence d'ascenseur.
• Les éléments d'origine : parquets, cheminées, moulures, portes anciennes, hauteur sous plafond.
• L'adresse, à la rue près : le calme d'une cour intérieure, une vue sur le Doubs, la proximité des quais ou d'une place recherchée.

Ce qui fait baisser le prix quand on le découvre trop tard

En copropriété ancienne, les points sensibles sont connus. Mieux vaut les avoir en main avant la première visite :

• La copropriété : charges, travaux votés ou à venir, ravalement, toiture. Les procès-verbaux d'assemblée générale sont lus attentivement par les acquéreurs avertis, et un gros chantier à venir non anticipé se négocie toujours.
• Le diagnostic de performance énergétique, souvent défavorable dans l'ancien. Il pèse sur le prix et peut limiter la mise en location, ce qui compte pour certains acquéreurs.
• Le secteur protégé : une grande partie du centre de Besançon est soumise aux règles du patrimoine. Changer des fenêtres ou modifier une façade demande des autorisations. Un acquéreur qui envisage des travaux voudra savoir ce qui est possible.
• Les questions pratiques : stationnement, cave, bruit selon l'heure et la saison. Mieux vaut y répondre clairement que de les laisser découvrir.

Fixer le prix sur les ventes réelles

Les prix affichés sur les portails disent ce que les vendeurs espèrent, pas ce que les acquéreurs paient. Je m'appuie sur les ventes réellement conclues d'appartements comparables dans le quartier, puis j'ajuste selon l'immeuble, l'étage, la lumière et l'état, dans un sens comme dans l'autre.

Un appartement surestimé ne se vend pas plus cher. Il reste sur le marché, les acquéreurs le voient passer et repasser, et il finit souvent par se vendre moins bien que s'il avait été juste dès le départ.

Mettre l'appartement en valeur

Des photographies qui montrent la lumière et les détails, un texte qui raconte l'immeuble et le quartier, et des visites organisées au moment où l'appartement est le plus beau. Dans le centre ancien, une même pièce peut être baignée de soleil à midi et sombre en fin d'après-midi : le choix de l'heure n'est pas un détail.

Trouver le bon acquéreur

Les acquéreurs d'appartements anciens à Besançon sont variés : professions libérales et cadres attachés au centre-ville, couples dont les enfants sont partis et qui reviennent vivre en ville, acquéreurs venus de Suisse voisine ou d'ailleurs qui cherchent un pied-à-terre de caractère. Savoir à qui l'appartement parle permet d'aller chercher la bonne personne, plutôt que d'attendre qu'elle passe.

Pour aller plus loin, le guide Les sept erreurs qui font perdre de l'argent aux vendeurs détaille les décisions qui pèsent sur le prix avant même la première visite.