Besançon, la Boucle et Battant

Vendre un appartement dans le centre historique

Enserré dans le méandre du Doubs et dominé par la citadelle de Vauban, le centre historique de Besançon est l'un des plus vastes secteurs protégés de France. Hôtels particuliers, immeubles en pierre, cours intérieures et escaliers accrochés aux murs : y vendre un appartement, c'est vendre une part de ce patrimoine.

Mais la Boucle et Battant ne forment pas un marché unique. Entre la Grande Rue, le quartier de la cathédrale, les quais et l'autre rive, l'adresse fait le prix bien plus que la surface.

Une ville dans un méandre

Besançon s'est construite à l'intérieur de la boucle du Doubs, protégée par la rivière et par des remparts successifs. Vauban en a fait une place forte : la citadelle, l'enceinte urbaine et le fort Griffon sont inscrits au patrimoine mondial de l'Unesco depuis 2008. La ville n'a franchi ces limites qu'au XIXe siècle, ce qui explique la densité et la cohérence de son centre ancien.

Il en reste un tissu unique : des hôtels particuliers de la Renaissance au XVIIIe siècle, comme l'hôtel de Champagney ou le palais Granvelle, et des immeubles organisés autour de cours, avec ces escaliers extérieurs accrochés aux murs mitoyens qui n'existent presque nulle part ailleurs.

Plusieurs centres, plusieurs marchés

• La Grande Rue et la rue des Granges : les deux grands axes de la Boucle. Commerces, vie animée, immeubles bourgeois et hôtels particuliers. La Grande Rue a vu naître Victor Hugo en 1802. Les appartements sur cour y sont particulièrement recherchés, pour leur calme au cœur de l'animation.
• Le quartier de la cathédrale, au pied de la citadelle : autour de la cathédrale Saint-Jean et du square Castan, un secteur plus calme, plus résidentiel, très prisé de ceux qui veulent le centre sans son bruit.
• Le quai Vauban : prévu par Vauban lui-même, ce front de façades sur le Doubs offre ce que le centre a de plus rare, la vue sur la rivière.
• Battant, de l'autre côté du pont : l'un des plus anciens quartiers de la ville, ancien faubourg des vignerons, les Bousbots, dont la fontaine Bacchus garde le souvenir. Un quartier au caractère affirmé, avec ses rues en pente, ses maisons anciennes et le fort Griffon sur ses hauteurs.

D'une rue à l'autre, un appartement de même surface peut ne pas valoir la même chose. Une estimation qui parle du « centre-ville » en général passe à côté de l'essentiel.

Ce que les acquéreurs viennent y chercher

• Un immeuble qui a une histoire : une façade en pierre, une porte cochère, une cour, un escalier d'origine. C'est souvent ce qui déclenche la première visite.
• De la lumière : dans des rues parfois étroites, un étage élevé, une double exposition ou une vue sur le Doubs, les toits ou la citadelle changent la valeur d'un appartement.
• Des détails préservés : parquets, cheminées, moulures, boiseries, hauteurs sous plafond. Une rénovation qui les a respectés se valorise.
• Un extérieur : une terrasse sur les toits, un balcon sur le Doubs, un jardin sur cour. Dans la Boucle, c'est l'exception, et l'exception se paie. Un appartement avec extérieur ne se compare qu'à d'autres appartements avec extérieur.
• Une place de stationnement : un garage, un box ou une place dans une cour change la donne dans un centre où se garer reste difficile. Pour beaucoup d'acquéreurs, c'est ce qui fait pencher la balance entre deux appartements.
• Tout à pied : commerces, musées, marchés, théâtre, et le tram qui longe la Boucle, de Chamars à République, pour rejoindre la gare ou le CHU.

Les points à préparer avant les visites

• Le secteur sauvegardé : fenêtres, façades, toitures, et parfois aménagements intérieurs, sont encadrés par des règles patrimoniales et soumis à l'architecte des Bâtiments de France. Un acquéreur qui a un projet voudra savoir ce qui est possible. Mieux vaut pouvoir le lui dire.
• La copropriété : ravalement, toiture, cage d'escalier. Dans les immeubles anciens, les gros travaux reviennent par cycles. Les procès-verbaux d'assemblée générale doivent être lus avant la mise en vente, pas découverts par l'acquéreur.
• Le diagnostic énergétique, souvent défavorable avec des murs épais et des fenêtres anciennes. Expliquer ce qui peut être amélioré, et ce qui ne peut pas l'être en secteur protégé, évite bien des négociations.
• Le quotidien : étages sans ascenseur, absence de cave ou de stationnement. Présentés franchement, avec les solutions possibles à proximité, ce ne sont pas des défauts rédhibitoires.

Un prix lu à l'adresse près

Je pars des ventes réellement conclues dans le secteur précis de l'appartement, puis je les lis à la lumière de l'immeuble, de l'étage, de l'exposition et de l'état. Un appartement juste dès le départ se vend mieux qu'un appartement qui doit baisser.

Le montrer sous son meilleur jour

Dans le centre ancien, la lumière tourne vite. Une pièce baignée de soleil le matin peut être sombre à seize heures. Les photographies, comme les visites, se font à l'heure où l'appartement est le plus beau. Le texte raconte l'immeuble, la cour et la rue autant que l'appartement : c'est cela que l'acquéreur achète.

Le bon acquéreur

Les acquéreurs du centre historique sont avant tout des Bisontins : professions libérales et cadres qui veulent vivre au cœur de la ville, couples qui quittent une maison devenue trop grande pour revenir en centre, amoureux de l'ancien qui attendent depuis longtemps la bonne adresse. Ils connaissent chaque rue, ils comparent, ils savent reconnaître un bel appartement. Il faut les atteindre directement, parfois avant même toute diffusion.

Si votre bien se situe ailleurs dans la ville, la page Vendre un appartement ancien à Besançon aborde les autres quartiers. Pour une maison avec jardin à deux pas du centre, voyez Vendre une maison aux Chaprais.

Pour aller plus loin, le guide Les sept erreurs qui font perdre de l'argent aux vendeurs détaille les décisions qui pèsent sur le prix avant même la première visite.